作为国民经济支柱产业，房地产市场低库存既是宏观经济快速增长的痛点，也有可能带给金融体系的系统性风险，因此，低企的库存，非去不可。10月23日以来，决策层先后在有所不同场合谈及房地产，并传送出有具体的“去库存”信号。

在宏观经济增长速度上升的背景下，高层频密提到房地产，也许透漏出有更加大力的平稳楼市态度。如何消弭低企的库存，《每日经济新闻》记者调查找到，有所不同规模的房企，在有所不同的城市面对截然不同的去化形势和任务。　　10月23日以来，习近平主席和李克强总理先后在有所不同场合谈及房地产，并传送出有具体的“去库存”信号。

在宏观经济增长速度上升的背景下，高层频密提到房地产，也许透漏出有更加大力的平稳楼市态度。　　作为国民经济支柱产业，房地产市场去库存既是平稳经济快速增长所须要，又是防止金融体系风险的最重要措施。低企的库存，非去不可。

然而，《每日经济新闻》记者调查找到，有所不同规模的房企，在有所不同的城市面对截然不同的去化形势和任务。　　当前的形势：城市分化　　归功于央行屡屡降息降准，以及严格性政策的实施，自5月份开始，房企销售情况明显好转。根据多家研究机构的统计数据表明，截至10月底，恒大、龙光等提前完成全年销售目标。

华润、金茂等多家房企的销售目标达成协议亲率皆多达80%。　　不过，这并不意味著所有操盘手都可以提早转入“渡假模式”。一方面，部分房企目标已完成情况较好，“拼到最后一天”的情况在年末依旧会首演;另一方面，由于市场转好的结构性特征显著，对于不少库存压力较小的区域而言，如何利用四季度的销售旺季集中力量销售，沦为不少操盘手的难题。

　　在中原监测的21个城市中，11个城市10月库存量较上半年末有所增加，从消化周期来看，三成城市多达一年，另有三成城市消化周期为半年。　　民生证券研究院相同收益组负责人李奇霖回应，对于房地产市场的形势，首先是目前区域分化很显著。

一二线城市由于流动性强劲，且货币政策的持续严格从一定程度上抵销了经济上升的影响，房地产市场已呈现出一定的衰退迹象。三四线城市人口大量流入，面对着高库存和较低市场需求的情况，房地产企业也不会将焦点改向一二线城市，激化区域分化。　　中国房地产数据研究院继续执行院长陈晟分析指出，明年房地产市场分化的形势不会更进一步激化，一线城市依然维持一定的热度，二线特城市也不会不俗，三四线城市有库存压力，有一些获得城镇化反对的镇域市场也不会较为大力。

　　房地产与金融资深评论人黄立冲回应，虽然有政策承托，明年的市场不会更为分化，因为资金不会流向市场较好的一二线城市，这样就不会强者更加强劲。目前的国家政策可以协助房企舒缓一定的资金压力，一些中小房企应减缓去库存，脱险为上。”　　主流房企：业绩飘红必要涨价?　　日前，恒大地产公告回应，由于已提早超额完成全年销售目标，将2015年销售目标下调至1800亿元。

　　恒大并非是首家宣告提升销售目标的上市房企，龙光地产、中海皆调低了年度销售目标。归功于今年以来房地产市场显著转好，主流房企销售业绩争相“飘红”，部分销售势头强大的房企自由选择提升全年销售目标以强化投资者的信心。　　根据克而瑞的统计数据，从前10月总计销售业绩看，在15家典型房企中除部分企业同比下降外，其他房企均有较小程度下跌，其中保利地产、新城控股等房企目标完成率在80%以上，近于有可能超额完成全年目标。　　克而瑞研究中心分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者回应，今年销售业绩较好的房企有三种特征：一，标杆房企由于项目数量多，品牌效应强劲，受到市场及季节因素的影响较小，项目热卖更为广泛;二，由于市场结构性转好，布局焦点在一线及重点二线城市的房企销售业绩较好;三，由于政策层面对提高性需求放开，以此类产品居多的房企业绩快速增长显著。

　　“鉴于目前市场形势，再加利率大大走低，一二线经济繁盛城市的房价很有可能还不会往上走，这也为房企涨价获取了一定空间。”新城控股高级副总裁欧阳捷回应，由于多数大型房企已完成今年销售目标早已不成问题，在剩下的两个月时间内很可能会掌控推货速度，同时不会通过必要的涨价提升利润空间。　　中小房企：宁可亏损也要去库存　　然而，2015年市场的疯狂并不意味著行业困局将获得完全挽回，房地产行业的高库存危机并没彻底中止，特别是在是对于许多身陷低库存城市的房企而言，做到市场声浪清仓买入似乎是最佳自由选择。

　　陈晟指出，除20个主要城市之外，其余城市去库存是主基调。存货去化周期在24个月以上的城市，该地区操盘手应当极力降价，很快回笼资金。

去化周期在12个月到15个月的城市，操盘手可以维持一个平稳的去化速度。在12月以内的城市，反而可以调整价格，大力提供土地的打算。　　欧阳捷回应，有些城市就必须在年底前减缓去库存，明年或不会有较为好的政策，今明两年都是去库存的好时机，但是中小房企的机会越来越少了。　　根据欧阳捷的统计资料，目前全国在购商品房库存大约为6.8万亿平方米，开建施工面积大约为60万亿平方米，再加大约26万亿平方米的土地储备，潜在供应量超过86万亿平方米，按照过去3年年均12万亿平方米的销售额计算出来，意味著即便很多城市的地方政府仍然转让一块土地，仅有消化存量之后必须6年以上。

　　一位华南上市房企的高管向《每日经济新闻》记者回应，对于早已转入低库存压力城市的企业来说，必需要对这类城市未来五年内的人口流向、追加供应情况展开深入研究，如果五年内城市的供求关系仍然不了挽回，企业应当趁目前市场有所恶化尽早降价脱身。　　“对于那些供求关系无法挽回的城市，房企如果软在里面死撑，低企的财务成本不会风化企业利润，导致亏损，甚至不会带给现金流风险，威胁企业存活。

”欧阳捷也指出，因此即便项目无利可图甚至严重亏损，房企也应当极力去库存，趁市场声浪离开了这类城市。

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